Философия продаж - научно познавательная и рекомендованная система норм и правил

по достижению истины и добра при гражданско-правовых отношениях между партнерами на рынке недвижимости.

​

Классика сделки - образцовые и показательные действия персонала агентства недвижимости  с целью подготовки и проведения операций с недвижимостью в штатном режиме, в соответствии с требованиями законодательства РФ, актов и других нормативных документов. 

​

Логистика спроса и предложения - это временной вектор движения информации в работе с недвижимостью, который создается и определяется зависимостью внешних и внутренних факторов сегодняшнего дня и зависит от ряда условий. 

​

Анализ  ценообразования рынка недвижимости - важнейший фактор в становлении цивилизованного метода продаж и покупок жилых и нежилых объектов, который зависит от :

​

- социально - экономической обстановки в регионе и в стране.

- инфляционных ожиданий и курсовых разниц валют в ЦБ РФ.

- привлекательности "Смоленска" как объекта ПМЖ с учетом развитой инфраструктуры, наличия   учебных заведений, географического положения, близости г. Москва и республики Беларусь.

- временами года (весна, лето, осень, зима).

- улучшения или ухудшения благосостояния населения (сокращения, уменьшение з/пл. и т.п.).

- состояние коммерческого бизнеса в республике Беларусь и других регионах.

- санкционной политики, проводимой ЕС и др. странами.

​

Налоговое планирование.

     Налоговый вычет.

В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться:

​

- расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них или прав на квартиру,  комнату в строящемся доме;

- расходы на приобретение отделочных материалов;

- расходы на работы, связанные с отделкой квартиры.

​

При строительстве дома или коттеджа:

​

К дополнительным расходам могут быть отнесены:

1. разработки проектно-смектной документации;

2. расходы на строительные материалы и саму стройку, ремонтные работы;

3. подключение к сетям водоснабжения, электро- и газоснабжения и другими инженерными сетями;

4. отделка и другие ремонтные работы.

​

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты, возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенным строительства жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них.

Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученных от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство, либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет:

при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе с неоконченным строительством) или доли (долей) в нем - документы подтверждающие право собственности на жилой дом или доли (долей) в нем;

при приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них. 

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления  налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств. 

​

      Планируем покупку жилья.

При покупке важно учитывать налоговые последствия.

Планируя покупку жилья, важно учитывать налоговую сторону дела. Налога на покупку жилья в России нет, то есть сумма покупки не облагается налогом. Но после покупки жилья Вы можете воспользоваться налоговым вычетом, вернув себе часть суммы, уплаченной за квартиру и по ипотечному кредиту. От того, как Вы оформите сделку, сохраните ли необходимые документы и какую собственность выберете, часто зависит, сможете ли Вы вернуть налоги и в каком размере.

​

Что такое вычет при покупке жилья? 

​

Вы можете вернуть себе деньги, уплаченные государству в виде налогов, либо не уплачивать налог (на определенную сумму). Для этого необходимо получить так называемый налоговый вычет, то есть уменьшить налогооблагаемый доход. Налоговый вычет - это сумма, которая уменьшает размер дохода, с которого взимается налог. Часто доход, который Вы получаете, это только 87% от того, что вы заработали. Потому что 13 рублей из каждых 100 рублей Ваш работодатель (или иной налоговый агент) платит за Вас в качестве налога (налога на доходы физических лиц, иначе называемого подоходный налог). Именно эти деньги в некоторых случаях Вы можете вернуть себе. Некоторыми такими случаями, дающими право на налоговый вычет, являются покупка жилой недвижимости (например, квартиры) и выплата процентов по ипотечному кредиту. Максимальный размер имущественного налогового вычета при покупке недвижимости составляет 2 млн. рублей, не считая процентов по кредиту. Это означает, что вернуть Вы сможете до 260 000 руб. и, дополнительно, 13% от процентов по ипотеке всего до 3 000 000 руб., с 1 января 2014 года.

 Правильно оформляйте и сохраняйте документы.

При возврате налога Вам понадобятся документы о сделке, поэтому сохраните, пожалуйста, документы по сделке, включая платежные документы, то есть документы, подтверждающие, что деньги были заплачены. Такими документами, в зависимости от способа оплаты, могут быть платежное поручение или расписка. Если Вы платите деньги наличными продавцу - физическому лицу, не забудьте, пожалуйста, взять у продавца расписку. Не соглашайтесь, пожалуйста, в случае, если продавец просит занизить в документах сумму сделки, чтобы избежать налогооблажения (избежать продавцу). Это не выгодно Вам, так как может помешать получить полную сумму налога к возврату. Какие документы понадобятся для вычета Вы можете прочитать в приложении №1.

 Продажа жилья и покупка жилья в одном году.

Если Вы не только покупаете новое жилье, но и сначала продаете старое, возможно, выгоднее будет это сделать в одном календарном году, если по тому жилью, которое Вы продаете, у Вас будет налог. Если по продаже старого жилья у Вас есть налог, продавайте и покупайте, пожалуйста, жилье в одном году. Тогда, если Вы получите вычет по покупке жилья, Вы сможете уменьшить налог по продаже. Возможно, Вы даже уменьшите налог до нуля, или "останетесь в плюсе" - по итогам года у Вас будет налог к возврату. Будет ли у Вас налог по продаже Вашего старого жилья?

Какую собственность выбрать? 

Если вы покупаете жилье в общую собственность, важно, какую собственность Вы выберете - общуюдолевую или общую совместную. Если жилье оформить на одного из супругов, то есть формальным владельцем будет лишь один супруг, применяется общая совместная собственность. При этом, несмотря на то, что жилье будет формально принадлежать одному супругу, оба супруга смогут получать и распределять вычет точно так же, как если бы была оформлена общая совместная собственность. 

При общей долевой собственности имущественный налоговый вычет распределяется в соответствии с долями владельцев. Такой же принцип действует, если долями владеют супруги. Передать свою долю вычета один участник долевой собственности другому не может. Допустим, Вы с супругой (супругом) купили квартиру за сумму более, чем 2 млн. рублей, в общую долевую собственность, по 1/2 доле. При этом Ваша супруга (супруг) не работает и не платит налогов. В таком случае Вы сможете получить только до 130 тыс. рублей, то есть 1/2 от 260 000 рублей.

При общей совместной собственности вычет также распределяется, но по желанию владельцев. Им нужно будет написать письменное заявление о распределении вычета и предоставить его в налоговую инспекцию вместе с другими документами. Можно распределить вычет и в пользу одного владельца.

​

Если Вы возьмете ипотеку.

​

Если Вы возьмете ипотечный кредит и будете выплачивать проценты по ипотеке, Вы сможете получить назад до 13% от уплаченных процентов по ипотеке, возвращая налоги. Например, если Ваша ставка по кредиту 10%, и Вы выплачиваете 100 000 рублей в год. Вы можете уменьшить процентные выплаты по ипотеке на 13% и, фактически, Ваша ставка по кредиту будет 8,7%. Это все равно, что выплачивать 87 000 рублей в год. При этом возврат налога по процентам возможен сверх лимита в 260 000 рублей. Не забывайте, что, как правило, выплаты по ипотеке состоят из 2 частей: выплаты процентов и выплаты суммы долга. Например, Вы заплатили 10 000 рублей в месяц, которые состоят из 7 000 рублей процентов по ипотеке и 3 000 рублей возврата суммы долга. Вы сможете вернуть 13% от 7 000 рублей. Учитываются только фактически уплаченные, а не запланированные проценты. Все фактически уплаченные проценты по ипотеке можно учитывать независимо от того, выплачена ли ипотека полностью или нет.

​

Документы для получения вычета по покупке недвижимости (у налоговой инспекции)*

​

Вам необходимо собрать следующий пакет документов и подать в налоговую инспекцию:

​

1. Заполненную налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ (оригинал). Ее можно заполнить на сайте "Налогия" (www.nalogia.ru) в разделе "Декларация 3-НДФЛ"/"Заполнить онлайн".

2. Заявление на вычет с реквизитами банковского счета, на который Вам будут перечислены деньги (оригинал).

3. Справка 2-НДФЛ о доходах за год, выданная работодателем (оригинал).

4. В случае общей совместной собственности либо получении вычета за супруга - соглашение о распределении вычета (оригинал) и свидетельство о браке (копия).

5. В случае общей долевой собственности с ребенком, для получения вычета в полном объеме - свидетельство о рождении ребенка (копия).

 

 По сумме, уплаченной за недвижимость:

6.  Договор о приобретении (копия).

7. Свидетельство о праве собственности (в случае покупки) или акт передачи квартиры (в случае инвестирования), а лучше оба документа (копии).

8. Документы, подтверждающие оплату (кассовые чеки, либо квитанции, либо платежные поручения, либо банковские выписки и тому подобные) (допускаются копии).

 

По сумме процентов по кредиту (или займу):

 9.  Кредитный (ипотечный) договор (копия).

10. График погашения кредита и уплаты процентов по кредитному (ипотечному) договору (копия).

11. Справка из банка об уплаченных за год процентах (оригинал).

12. Документы, подтверждающие оплату (кассовые чеки, либо квитанции, либо платежные поручения, либо банковские выписки и тому подобное) (допускаются копии).

 

По сумме, связанной с отделкой (ремонтом):

13. Документы, подтверждающие расходы на приобретение отдельных материалов и отделку.

 

Копии или оригиналы, и какие копии:

 

Декларация 3-НДФЛ и заявление подаются в оригинале. Мы также рекомендуем подавать оригинал справки 2-НДФЛ и справки банка об уплаченных за год процентах.

Что касается остальных документов, то нужно подавать либо оригинал документа, либо нотариально заверенную копию, либо копию, заверенную самостоятельно. В последнем случае мы рекомендуем подавать декларацию лично (не по почте) и взять с собой в налоговую инспекцию оригиналы документов. Сотрудники инспекции могут проверить соответствие копий оригиналам и проставить на копиях подтверждающие отметки. Поданные документы не возвращаются, поэтому мы рекомендуем подавать копии документов в случае, когда это допускается, чтобы оригиналы сохранить себе.

 

Как заверить копии самостоятельно?

При заверении копий самостоятельно, такое заверение должно включать фразу "копия верна". Вашу подпись, расшифровку подписи (лучше фамилия, имя, отчество полностью), дату заверения.

 

C 2014 года меняется порядок представления имущественного налогового вычета при приобретении жилья.

​

С 2014 года вступила в силу новая редакция ст. 220 "Имущественные налоговые вычеты" НК РФ, введенная Федеральным законом от 23.07.2013 № 212-ФЗ. 

 О прежних условиях предоставления имущественного налогового вычета.

- У каждого налогоплательщика было право вернуть 13 процентов с суммы до двух миллионов рублей (с 2001 по 2008 год - с суммы до миллиона рублей). Это верхняя граница. Если квартира стоила меньше - к примеру, 1 300 000 рублей - разница (700 тысяч рублей) «сгорала». Вычет применялся в целом на объект и разделялся между собственниками соответственно их долям в праве собственности. То есть если упоминаемой выше квартирой владели три человека поровну, каждый из них имел право получить вычет с 433 333 рублей.

- Какими стали условия с 1 января?

Ограничение в два миллиона рублей применяется в отношении

каждого налогоплательщика и может быть разделено между несколькими объектами. К примеру, если куплена квартира за 1 800 000 и разделена между тремя собственниками поровну, в таком случае каждый собственник может вернуть налог с суммы 600 тысяч и впоследствии при покупке другого объекта каждый может вернуть 13 процентов с остатка - 1 400 000 рублей.

-   Существуют ли какие - либо важные ограничения относительно новых норм?

-   Первое - новый порядок распространяется на объекты, которые оказались

в собственности с 1 января 2014 года. То есть если вы купили квартиру в 2013 году и тогда же получили свидетельство о праве собственности, вычетом по новым правилам воспользоваться не сможете.

Второе - новым порядком могут воспользоваться только те, кто не пользовался имущественным вычетом ранее. Те, кто уже получал имущественный вычет ранее, свое право реализовали. Для них зафиксированы нормы Налогового кодекса, которые действовали в момент первого обращения в налоговый орган за возвратом налога.

- Иными словами, любой человек, который приобрел жилье после 1 января и не получал вычет ранее, получит его теперь?

- Да, именно так. Но существует еще ряд условий для получения вычета. Возвращаются не просто деньги из бюджета, а налог на доходы, который уплатил налогоплательщик в течение года. Неработающий пенсионер, студент или человек, чьим единственным доходом является какое-либо государственное пособие, либо тот, кто получает «черную» или «серую» зарплату, - все эти граждане могут воспользоваться возвратом налога, только если у них был облагаемый налогом доход и этот налог уплачен в бюджет. Если НДФЛ не уплачивался - возвращать им нечего.

Также хочу кое - что добавить относительно ипотечного погашения,- в данном случае тоже внесены изменения в Налоговый кодекс. В новой редакции статьи 220 НК РФ установлен предельный размер имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам) израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации недвижимого имущества - 3 000 000 рублей (по займам (кредитам), полученным с 1 января 2014 года). Ранее предельных сумм не было определено. Опять же тех, кто успел заявить на вычет до 1 января 2014 года, новые нормы законодательства не касаются.

Кроме того, в Налоговом кодексе закреплено право родителей или официальных опекунов переносить на себя сумму имущественного вычета за несовершеннолетнего ребенка.

Причем эта норма действует в том случае, если на момент оформления прав собственника ребенку не исполнилось 18 лет. Ранее такой нормы в кодексе не было.

​

- В какие сроки нужно подавать отчетность для получения вычета в налоговый орган?

- Декларацию для имущественного вычета можно подавать в течение всего года в инспекцию по месту жительства. Конкретный срок предоставления декларации 3-НДФЛ установлен только для тех, кто получал в 2013 году доход, подлежащий декларированию. Например, если в 2013 году налогоплательщик продал машину или квартиру, он обязан отчитаться о доходе до 30 апреля 2014 года. Остальные могут приходить в мае, июле, сентябре, декабре - в течение всего года. Во второй половине года - наиболее комфортные условия, так как в операционных залах нет очередей - это наилучшее время для подачи декларации на получение имущественного, социального и стандартного вычетов.

Программа для заполнения отчета «Декларация 2013» уже опубликована на новом сайте nalog.ru в разделе «Физическим лицам» (рубрика «Налог на доходы физических лиц»). Там же размещены брошюры, поясняющие порядок получения имущественного и иных вычетов.

Кроме того, с 2014 года физические лица могут подавать декларацию, не посещая налоговый орган - через Интернет, с помощью «Личного кабинета налогоплательщика». Сервис позволяет самостоятельно заполнить декларацию в браузере, подписать его квалифицированной усиленной электронной цифровой подписью, отправить в инспекцию и там же отслеживать как статус проверки декларации, так и ход исполнения заявления о возврате налога.

«Личный кабинет налогоплательщика» можно открыть в любой инспекции на территории России вне зависимости от того, где человек стоит на учете. Для этого достаточно заполнить заявление и посетить ближайшую инспекцию с паспортом и свидетельством ИНН. Обладатели УЭК (универсальной электронной карты) могут завести «Личный кабинет» сразу в Интернете, без посещения налогового органа.

 

Основные изменения налогового законодательства (2015г.)

 

С 1 января 2015 года всем смолянам вменяется в обязанность сообщать в инспекцию об объектах обложения транспортным налогом, земельным налогом и налогом на имущество. Но делать это следует только в том случае, если за весь период владения данной недвижимостью или транспортным средством налогоплательщик не получал от налоговой никаких уведомлений и не платил налоги. Если же гражданин уже получал налоговое уведомление по указанным объектам или является счастливым обладателем льготы в виде освобождения от уплаты налога, то никакого сообщения в инспекцию ему направлять ненужно. Граждане, которые не относятся ни к одной из вышеперечисленных категорий, но тем не менее не спешат направлять сообщения в инспекцию вовремя или направлять ее вовсе, с 2017 года обязаны будут заплатить штраф в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога по соответствующему объекту. В середине года, с 1 июля, информационные ресурсы «Личный кабинет налогоплательщика - юридического лица» (которые уже функционируют на официальном сайте ФНС России www.nalog.ru и пользуются популярностью у смолян) получат статус официальных. Это позволит сократить сроки получения документов и снизить расходы, связанные с их направлением, причем как со стороны налоговых органов, так и налогоплательщиков. Еще одно нововведение 2015 года - изменение срока и порядка уплаты имущественных налогов физическими лицами. Как прописано в действующем Налоговом кодексе, все транспортные, земельные налоги и налоги на имущество граждане должны оплатить не позднее 1 октября года, следующего за истекшим. То есть рассчитаться по налоговым обязательствам за 2014 год смолянам следует не позднее 1 октября нового, 2015 года.

 

 Вместо инвентаризационной стоимости недвижимости для расчета налога на имущество физических лиц теперь будет использоваться его кадастровая стоимость, более приближенная к рыночной. Но это произойдет лишь при условии, что законодательный (представительный) орган государственной власти  субъекта Российской Федерации принял решение об установлении единой даты начала применения на территории субъекта нового порядка исчисления налога. Специалисты отмечают, что по ряду объектов недвижимости рост суммы налога вырастет незначительно. Впрочем, налоговое уведомление с суммой нового имущественного налога за 2015 год впервые получат в 2016 году только граждане субъектов Российской Федерации, планирующих введение этого налога с 2015 года. Смоленская область в их число не входит.

​

С 1 января 2016 года вступили в силу новые правила налогообложения физических лиц

 

Каждому, кто продает квартиру, придется заплатить подоходный налог, если жилье находилось в его собственности менее 5 лет. Сбор взымали и раньше, только с тех, кто хотел реализовать недвижимость, купленную или полученную менее 3 лет назад.

 

Нововведения коснуться тех, кто купил квартиру с 1 января 2016 года. Для остальных сохранится прежний порядок. 3 года придется ждать тем, кто только что приватизировал квартиру, получил в наследство, по договору ренты и в дар (в последнем – только от ближайших родственников).

 

Для остальных есть нововведение: понятие минимальной стоимости жилья. Оно равняется цифре, зафиксированной в кадастре, умноженной на региональный коэффициент (в Москве он равен 0,7). Если вы продаете квартиру дешевле, то при расчете налога используется официальная минимальная цена, а не реальная.

 

Чем продавцам квартир чреваты нововведения.

 

Пример: вы купили однушку за 4 миллиона рублей после 1 января 2016 года, но вам понадобились деньги, единственный актив – недавно купленная квартира. Вы продаете ее за 4 миллиона. Сколько вам надо заплатить? По идее ничего, ведь у вас никакой прибыли. Но это только теоретически. Чтобы быть уверенным, что вы не должны государству придется заглянуть в кадастр. А там ваша квартира оценивается в 6 миллионов рублей. В глазах государства вы продали квартиру за 6 млн*0,7, т.е. за 4,2 млн. Значит, вам придется заплатить налог с 200 тысяч рублей, т.е. 26 тысяч.

​

Те, кто получил квартиру бесплатно, ситуация иная – им придется заплатить налог с полной стоимости квартиры, указанной в договоре, но не ниже официального минимума.

 

Например: вы продали квартиру за 4 млн, а по кадастру ее цена – 7 млн. Умножаем 7 млн на 0,7, получается 4,9 млн (больше чем вы получили за свое жилье). Налог вам придется платить не с 4, а с 4,9 млн. Итак, 4,9*0,13=637 тыс.

 

Если кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент будет меньше заявленной в договоре (вам придется уплатить налог только с реальной суммы).

 

Суды завалены исками о неправильной кадастровой оценке. В договоре записывается заниженная сумма, а платится реальная, зачастую она в разы превышает рыночную. Вы продаете квартиру в убыток, но при этом еще обязаны платить налог на доход.

 

Есть способы уменьшить налог.

 

Раз в год каждый может воспользоваться налоговым вычетом в 1 миллион рублей (исключение-квартиры, стоимость которых меньше 1 миллиона рублей). Эта цифра вычитается из налогооблагаемой базы.

 

Пример: вы купили квартиру за 10 млн, а продали за 12. Предположим, это больше, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7. Воспользуемся налоговым вычетом. 12 млн – 1 млн – 10 млн = 1 млн рублей. Именно с этой суммы вам придется заплатить налог. Он равен 1 млн * 0,13, т.е. 130 тыс.руб.

 

Если же кадастровая стоимость, к примеру, 20 млн, а вы продали за 12, то налогооблагаемой базой будет уже 14 млн (20 млн * 0,7). Ваш налог рассчитывается: (14 млн-1 млн-10 млн) * 0,13 = 390 тыс.руб.

 

Вы продали полученную безвозмездно квартиру за 4 млн руб. Предположим, это больше, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7. Воспользуемся налоговым вычетом 4 млн – 1 млн = 3 млн. Сумма вашего налога – 3 млн * 0,13 = 390 тыс.руб.

 

Если же, кадастровая стоимость будет 7 млн руб, тогда налог высчитываем так: (7 млн * 0,7 – 1 млн) * 0,13 = 507 тыс руб.

 

Другой способ сэкономить – учесть траты на улучшение состояния жилья (вам потребуется документальное подтверждение понесенных расходов).

 

Еще один способ не платить налог – переуступить права (если на квартиру еще не оформлен документ о регистрации права собственности. Например, если вы купили строящееся жилье или если квартира еще не приватизирована.

 

Но если документы уже оформлены, то, если есть возможность, лучше подождать и не продавать квартиру раньше обозначенных сроков. Тогда вам не придется платить налогов.

​

Что нужно знать о материнском (семейном) капитале?

​

Материнский (семейный) капитал – это мера государственной поддержки российских семей, в которых с 2007 по 2016 год включительно родился (был усыновлен) второй ребенок (либо третий ребенок или последующие дети, если при рождении (усыновлении) второго ребенка право на получение этих средств не оформлялось).

С 1 января 2016 года размер материнского (семейного) капитала составляет 453 026 рублей.

​

За получением государственного сертификата на материнский семейный капитал следует обратиться в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации (ПФР) по месту жительства. Заявление о выдаче сертификата мать ребенка может подать как самостоятельно, так и через доверенное лицо или направить по почте. Подать заявление о выдаче сертификата можно сразу после рождения и усыновления ребенка или позже, в любой удобный для семьи период. Кроме заявления, необходимо представить следующие документы:

- паспорт гражданина РФ;

- свидетельства о рождении всех детей (для усыновленных - свидетельство об усыновлении);

- документы, подтверждающие российское гражданство ребенка (детей), рожденного или усыновленного после 1 января 2007 года: свидетельство о рождении, в котором указано гражданство его родителей, либо стоит штамп паспортно-визовой службы о гражданстве ребенка (вкладыш в свидетельство о рождении ребенка, если получили до 7 февраля 2007 года), в необходимых случаях представляются иные документы.

 

Средствами материнского (семейного) капитала можно распорядиться по трем направлениям.

 

Первое направление - улучшение жилищных условий, в том числе:

-   приобретение жилого помещения;

-  строительство объекта индивидуального жилищного строительства с привлечением подрядной организации;

-  строительство и реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства без привлечения организации-подрядчика;

- компенсация затрат за построенный или реконструированный объект жилищного строительства;

- оплата первоначального взноса при получении кредита, в том числе ипотечного, или займа на приобретение или строительство жилья;

- погашение основного долга и уплата процентов по кредитам или займам на приобретение или строительство жилья, в том числе ипотечным;

-   участие в долевом строительстве;

- платеж в счет уплаты вступительного взноса и (или) паевого взноса, если владелец сертификата, либо супруг является участником жилищного, жилищно-строительного, жилищного накопительного кооператива.

 

Условие: приобретаемое жилое помещение должно находиться на территории Российской Федерации.

 

Второе направление – образование детей (оплата образовательных услуг, оказываемых образовательными учреждениями, имеющими государственную аккредитацию; оплата проживания в общежитии и др.)

 

Третье направление-формирование средств пенсионных накоплений матери.

  

Полезные факты:

• право на получение материнского (семейного) капитала предоставляется только один раз;

• материнский (семейный) капитал ежегодно индексируется государством, изменение его размера не влечет замену сертификата;

• срок обращения в Пенсионный фонд РФ с заявлением о выдаче государственного сертификата на материнский (семейный) капитал после рождения (усыновления) второго (третьего или последующего ребенка) не ограничен;

• заявление о распоряжении средствами (частью средств) материнского капитала может быть подано в любое время по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) второго (третьего или последующего) ребенка. Если необходимо использовать средства материнского капитала на оплату основного долга и процентов по кредиту (займу) на приобретение или строительство жилья, капиталом можно воспользоваться в любое время после рождения или усыновления ребенка, с рождением (усыновлением) которого возникло право на получение сертификата;

• материнский (семейный) капитал освобождается от налога на доходы физических лиц;

• сертификат действителен только при предъявлении документа, удостоверяющего личность.

• действие сертификата прекращается в случае смерти владельца, лишения его родительских прав в отношении ребенка, в связи с рождением или усыновлением которого возникло право на получение материнского капитала, совершения им в отношении своего ребенка (детей) умышленного преступления, относящегося к преступлениям против личности, а также в случае отмены усыновления ребенка, в связи с усыновлением которого возникло право на материнский капитал, или в связи с использованием средств материнского (семейного) капитала в полном объеме;

• в случае утраты сертификата можно получить его дубликат;

• средства материнского капитала можно получить только по безналичному расчету. Любые схемы обналичивания этих средств являются незаконными. При этом владелец сертификата на материнский капитал, который соглашается принять участие в схемах обналичивания, идет на совершение противоправного акта и может быть признан соучастником преступления по факту нецелевого использования государственных средств.

 

Право на получение материнского (семейного) капитала имеют:

• женщина, имеющая гражданство Российской Федерации, родившая (усыновившая) второго, третьего ребенка или последующих детей начиная с 1 января 2007 года;

• мужчина, имеющий гражданство Российской Федерации, являющийся единственным усыновителем второго или последующих детей, если решение суда об усыновлении вступило в законную силу начиная с 1 января 2007 года;

• отец (усыновитель) ребенка независимо от наличия гражданства Российской Федерации в случае прекращения права на дополнительные меры государственной поддержки женщины, родившей (усыновившей) детей, вследствие, например, смерти, лишения родительских прав в отношении ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на получение материнского капитала, совершения в отношении своего ребенка (детей) умышленного преступления, относящегося к преступлениям против личности;

• несовершеннолетний ребенок (дети в равных долях) или учащийся по очной форме обучения ребенок (дети) до достижения им (ими) 23-летнего возраста, при прекращении права на дополнительные меры государственной поддержки отца (усыновителя) или женщины, являющейся единственным родителем (усыновителем) в установленных Федеральным законом* случаях.

В подтверждение права на получение средств материнского (семейного) капитала выдается сертификат государственного образца. 

 

Размер регионального материнского капитала Смоленской области.

 

Смоленские власти проиндексировали размер регионального материнского капитала. В 2016 г. (как и в 2015 г.) женщины, родившие (усыновившие) второго и последующих детей, вправе рассчитывать на получение следующей суммы - 163 300 рублей. В 2014 г. величина капитала составляла 155 442 рубля, в 2013 г.-148 тысяч. Эта мера социальной поддержки выплачивается Смоленской области с 2008 года и идет плюсом к федеральному материнскому капиталу, величина которого также была проиндексирована и с 1 января 2016 года, и составляет 453 026 рублей. Ежемесячная денежная выплата зависит от величины регионального прожиточного минимума для детей и перечисляется семьям до достижения ребенком трехлетнего возраста.

       Общая сумма материнского капитала в 2016 году (как и в 2015 году) составит 616 326 рублей.

​

Документы, необходимые для распоряжения средствами материнского семейного капитала,

направленными на приобретение жилого помещения.

​

(дом сдан, кредит)

 

1.    Свидетельство о регистрации права собственности на жилое помещение.

​

2.    Договор долевого участия в строительстве, прошедший гос.регистрацию(копия).

​

3.  Кредитный договор (учесть, чтобы адрес совпадал, если нет,тообратитьсяв банк для заключения дополнительного соглашения).

 

4.  Справка кредитора(займодавца) о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом или займом.

 

5.  Нотариально заверенное обязательство лица, являющегося стороной сделки, оформить жилое помещение, приобретаемое с использованием средств МСК, в собственность всех членов семьи.

 

6.  Свидетельство о рождении всех детей(для усыновленных – свидетельство об усыновлении).

​

7.  СертификатМСК (или его дубликат).

 

 8.  Свидетельство о заключении брака и паспорт супруга(если стороной сделки или обязательств является супруг лица, получившего сертификат).

 

 9.    СНИЛС.

 

10.  Документы, удостоверяющие личность лица, получившего сертификат.

 

11. Письменное заявлениео распоряжении средствами (частью средств) материнского капитала. Бланк заявления можно получить в территориальном органе ПФР.

12.  Если заявление о распоряжении подается через представителя лица, получившего сертификат: документы, удостоверяющие личность, место жительства (пребывания) и полномочия представителя лица, получившего сертификат.

 

Оригиналы и копии всех документов, кроме справки из банка и обязательства (только оригиналы).

 

Управление Пенсионного фонда по Смоленской Области.

 

Адрес: 214000, г.Смоленск, ул.Ленина, 16. 
Телефон: (4812) 38-71-83 - Приемная, начальник, зам.начальника
35-03-64 - Отдел персонифицированного учета
38-73-00, 35-60-75,тел.32-02-53 - Клиентская служба
38-93-16 - Начальник отдела пенсий 

 

Часы работы: с 9 до 18, перерыв с 13.00 до 13.45, пятница с 9.00 до 16.45. Выходные - суббота, воскресенье.

 

Постановление Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 года N 862 "О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий" (с последними изм.от 30 апреля 2014 г. N 401).

 

Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. №382-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации"

 

Обзор документа

 

Срок владения жильем для льгот по НДФЛ увеличен, а для торговцев введен специальный сбор.

Ранее НДФЛ не облагались доходы от продажи недвижимости, которая находилась в собственности 3 года и более. Согласно поправкам данный срок применяется при соблюдении одного из 3 условий. Право собственности оформлено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника. Имущество полечено по приватизации. Недвижимость передана по договору ренты. В остальных случаях минимальный срок владения объектом для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет. Дополнительно введен понижающий коэффициент 0,7 к кадастровой стоимости недвижимости, если доходы от ее продажи меньше, чем кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, умноженная на 0,7. Однакоположение не применяется, если кадастровая стоимость на указанную дату не определена.

Теперь НДФЛ не уплачивается с благотворительной помощи, получаемой от всех организаций (а не только от некоммерческих, как ранее) детьми-сиротами, детьми, оставшимися без попечения родителей, и детьми, являющимися членами семей, доходы которых на одного члена не превышают прожиточного минимума.

Введен еще один местный налог - торговый сбор. Он касается таких видов деятельности, как торговля через объекты стационарной сети, не имеющие торговых залов (кроме магазинов при автозаправках), нестационарной сети, а также отпуск товаров со склада.

Ставки сбора определяются в рублях за квартал в расчете на объект торговли или на его площадь.

Однако они не могут превышать расчетную сумму налога, уплачиваемую в связи с применением ПСН на основании патента по соответствующему виду деятельности, выданного на 3 месяца.

Часть поправоккасается НДС и налога на прибыль.

Федеральный закон вступает в силу с 1 января 2015 г., но не ранее чем по истечении 1 месяца с даты его официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, за исключением отдельных положений, для которых установлены иные сроки.

 

Статья 4

 

1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 января 2015 года, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

2. Пункт 8, подпункт "в" пункта 10, пункты 11, 13 и 27 статьи 2 настоящего Федерального закона вступают в силу с 1 января 2016 года.

3. Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации ( в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

4. Торговый сбор в соответствии с главой 33 части второй Налогового кодекса Российской Федерации ( в редакции настоящего Федерального закона) может быть введен в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе не ранее 1 июля 2015 года. В муниципальных образованиях, не входящих в состав городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербкрга и Севастополя, торговый сбор может быть введен только после принятия соответствующего федерального закона. 

 

 

Квартиры на вторичном рынке АН «Панорама» не рекомендует покупать без особой проверки истории документов.

 Унаследованные квартиры

1). Появляются новые законные наследники.

Покупая квартиру, недавно полученную продавцом по наследству, покупатель должен быть готов к появлению других наследников. Продавец может не знать о них, а может и скрывать, чтобы быстрей продать квартиру и получить деньги. Чаще всего «вновь прибывшие» - это внебрачные дети умершего. Он вписан в их свидетельство о рождении, и они могут претендовать на наследство. Сделка по продаже квартиры признается недействительной.

2). Появляются наследники с последней версией завещания.

Иногда «всплывает» более поздняя версия завещания, по которой наследником является не ваш продавец, а другой человек. Нередко у пожилых людей оказывается множество версий завещания, по которым квартира отписывалась разным людям «по настроению». Действительна лишь самая последняя редакция, остальные – не имеют силы.

3). Появляются несовершеннолетние наследники.

Некоторые наследники имеют право на обязательную долю в наследстве, даже если они не внесены в завещание. Это несовершеннолетние дети и лица, находящиеся на попечении. Если выяснится, что люди, у которых вы купили квартиру, не поделились с такими наследниками, сделка будет признана недействительной.

АН «Панорама» не рекомендует покупать жилье, правоустанавливающим документом на которое является свидетельство о праве на наследство, ведь покупатель не застрахован от появления новых наследников.

Обычно с помощью дарения решаются вопросы владения и наследования внутри семьи

Сделки с договором дарения – по природе безвозмездны. Но нередко договором дарения «прикрываются» обычные сделки. И они могут быть расторгнуты, если выяснится факт передачи денег.

Расторгнуть сделку может и сам даритель. Например, внук не ухаживает за подарившей ему квартиру бабушкой, и она имеет право изменить свое решение. Если вы купили у этого внука квартиру, то можете ее лишиться.

Квартиры, полученные по договору ренты

Пожилой человек может передать свою недвижимость в обмен на содержание и уход (ренту) до конца жизни. Представим ситуацию: после смерти владельца, человек, который за ним ухаживал, получает недвижимость и продает ее. Родственники могут попытаться оспорить перепродажу квартиры и доказать, что за уход за стариком был плохим. Тогда сделка будет расторгнута.

Причины и тонкости оформления жилья на несовершеннолетних детей

Чтобы не получать разрешение органов опеки на продажу жилья, люди нередко выписывали несовершеннолетних детей до приватизации, а далее подавали документы на приватизацию уже без учета детей. Если будет доказано, что ребенок был выписан меньше чем за полгода до приватизации, все дальнейшие сделки по продаже объекта могут быть признаны недействительными. До 1994 года родителей не обязывали включать несовершеннолетних детей в приватизацию, однако, после 1994 года это стало обязательным требованием.

Квартиры купленные с материнским капиталом

Такое жилье не может быть продано без разрешения органов опеки и попечительства, пока ребенку не исполнится 18 лет. Но в договорах купли-продажи не всегда указывают, что квартира куплена с помощью маткапитала. Это может быть основанием расторжения сделки со стороны органов опеки.

Данные рекомендации агентства не являются обязательным условием для принятия вами решения по объекту покупки.

Покупка вторичного жилья

 

Любая сделка с жильем рискует быть расторгнутой

 

Если суд признает сделку недействительной, то, несмотря на то, что у человека на руках свидетельство о регистрации права собственности, он не будет являться собственником квартиры.

 

Как правило, признание одной из предыдущих сделок с недвижимостью недействительной автоматически несет за собой недействительной автоматически влечет за собой недействительность всех последующих договоров. Вот и выходит, что главным потерпевшим всегда оказывается последний собственник. Последствие недействительности сделки – восстановление первоначального положения. Такие последствия называются двусторонней реституцией, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Продавец обязан будет вернуть деньги, а покупатель – квартиру.

​

В большинстве случаев покупатели недвижимого имущества даже не догадываются о том, что продавец не чист на руку. Со стороны продавца махинации могут быть связаны с подделкой необходимых доверенностей, других документов. В результате покупатель, будучи уверенным в абсолютной законности сделки, приобретает жилье. И в этом случае он – добросовестный приобретатель.

 

Если же покупатель знал, что продавец действует в обход закона или же был в сговоре с продавцом, в этом случае приобретатель считается  недобросовестным.

 

Истребовать квартиру у такого покупателя можно в любых случаях.

 

А вот вернуть жилплощадь, купленную добросовестным приобретателем, можно далеко не всегда.

 

Оснований для признания сделок с недвижимостью недействительными существует более двадцати:

 

1.              Недееспособность или ограниченная дееспособность  лица, совершившего сделку.

 

2.              Нарушение прав несовершеннолетних.

 

3.              Совершение сделки в состоянии алкогольного, наркотического или токсического опьянения, в болезненном состоянии.

 

4.              Совершение сделки под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение.

 

5.              Совершение сделки неуполномоченным лицом (отозванная доверенность или лжедоверенность).

 

6.              Подделка правоустанавливающих документов по сделке или изготовление фальшивых.

 

7.              Переоформление недвижимости на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества.

 

8.              Нарушение преимущественного права покупки.

 

9.              Совершение сделки под влиянием обмана.

 

10.           Нарушение процедуры принятия наследства.

 

11.           Совершение уголовно наказуемых деяний с целью завладения недвижимостью.

 

12.           Отсутствие согласия супруга на совершение распорядительных действий по совместно нажитому имуществу.

 

13.           Неточности, ошибки, поправки, подчистки в тексте правоустанавливающих документов.

 

14.           Переоформление недвижимости, полученной в результате насильственных действий, на подставных лиц.

 

15.           Сознательное невозвращение кредита, полученного под залог недвижимости.

 

16.           Неправильное оформление документов при передачи большей суммы денег, чем указано в договоре.

 

17.           Мнимое ущемление прав несовершеннолетних, уехавших на ПМЖ за границу.

 

18.           Неадекватный уход и содержание при заключении договоров ренты и пожизненного содержания.

 

19.           Ущемление прав лиц, выписанных по броне или находившихся в местах лишения свободы, а также выехавших на ПМЖ с сохранением гражданства РФ.

 

20.           Совершение сделки юридическим лицом вне пределов его правоспособности или неуполномоченным представителем.

 

21.           Кабальная сделка (совершенная под влиянием стечения тяжелых обстоятельств на невыгодных условиях), мнимый родственный обмен (из коммунальной квартиры).

 

22.           Удостоверение сделки нотариусом не имеющим соответствующих полномочий.

​

23.           Признание предыдущей сделки недействительной.